“终末悔的事，就是全款买了车位。”

家住四川成齐的李菲在酬酢媒体传颂。2017年她全款17万元购置车位，彼时屋子首付也才30万元。

最近偶尔看到业主群信息，她的心心如死灰——小区车位的月房钱还是降到了300元，还包每月100元的车位科罚费。

“把车位租借去的每月收益惟有200元，不探求通胀要70年回本，真实赔大了。”她颓靡地说谈。

曾几何时，车位照旧抢不到就要涨价的住宅标配，如今却变得越来越鸡肋，不仅是不少东谈主卖房时的“拖累”，还成为拖累开荒商的“烫手山芋”。

车位，为什么卖不动了？

图片由豆包AI生成 领导词：泊车位

车位的逻辑，是挥霍？

伸开剩余89%

价钱“跳水”的车位，实在成为李菲连年来终末悔的一笔花消。

彼时为了泊车方便，李菲绝不徘徊地斥资17万元买下车位。客岁从小区搬走后，李菲念念将闲置的车位首先。不外房产中介告诉她，现时小区车位挂牌价仅为10万元傍边，但还是两三年齐莫得实践成交了。要知谈，她当初的购买价是17万元，接近腰斩的价钱令她难以经受。

天然有些不甘心，但李菲最终还所以10万元的价钱将车位信息挂到了中介，期待能有买家来商议。仅仅，车位挂出去近半年齐无东谈主问津。

直到巧合看到小区业主群里的信息，她才知谈为什么没东谈主来询价。令她恐慌的是，小区业主群里不仅有300元包科罚费出租车位的业主，筹商中以致出现了只消付科罚费（100元/月）就适意出租车位的业主。

连年来，车位的价钱出现了大幅度的下落，可即就是降价也难以去化，法拍商场就是一个很好的不雅察窗口。

据中指议论院最新叙述，2025年1—2月寰球各物业类型法拍表情中，法拍车位车库成交额仅为2.8亿元。其中来往截止拍品4.9万件，成交拍品0.4万件，清仓率惟有9.1%。对比之下2024年法拍车位车库清仓率也仅有10.7%，其清仓率是最低的，成为拍品类别中最“难卖”的类型。

供求联系，是决定车位价钱的要道。

即便车位房钱与价钱降到这个程度，李菲不雅察车库里照旧有好多空着的车位。她分析，小区车位降价的迫切原因就是车位太多了，供过于求，小区车位比达到了1:1.6，这意味着每户住宅配有1.6个车位。

别称车位销售告诉中国新闻周刊，车位好不好卖，车位比是决定性身分。车位比是指小区“总户数”与“车位总额”之间的比例。一般情况下，车位比越高，滞销的可能性就越大。

在一线城市，如北京、上海、广州、深圳等，由于前期大限制的房地产开荒以及较高的车位比要求，跟着无数新建小区的车位供应逼近入市，导致库存积压；而在中小城市，跟着城市化进度加快，房地产开荒限制扩大，车位建立数目也在快速增长，但需求端增长相对闲散，不异靠近库存飞腾的问题。

广州市交通运载局在2024年7月发布过的一份材料涌现，抑遏2023年底，广州市共有泊车泊位约388.3万个，小汽车保有量约355.7万辆，泊车泊位供给率为1.09个/辆。

再以武汉为例，武汉城建集团旗下瞎想商议集团交通公司发布的《2023年度武汉市泊车发展蓝皮书》涌现，2023年武汉市灵活车领有量达455万辆，累计建成泊车位477.91万个，泊车位比灵活车多22万个，车位比达到1:1.01。

“再加上多数车位莫得产权，无法像住宅房产那样典质，在惟有使用价值的情况下价钱受需求影响更暴露，跌起来相比狠。”该销售说谈。

“与住宅的刚需属性不同，车位与挥霍的逻辑更像，骨子上属于提高生流水准的非必需品，不买的话也可以租。”有着多年车位包销操盘教会的车位营销众人张冰对中国新闻周刊说谈。

资深地产众人、千羽商议总司理李巧玲不异将车位比作挥霍。她进一步指出，在预算有限的情况下，客户无间优先选拔租赁车位。

不外车位销售也得看所处城市和地段。张冰坦言，关于中枢区位的优质盘，次第的车位比大齐不够，无间不等表情请托车位就售罄。但关于大多数过去楼盘来说，车位行为巨额的改善品，销售贫困的近况短期难以转变。

尤其是下千里商场的新盘，车位销售问题更为卓著。李巧玲对中国新闻周刊坦言：“一些低线城市下千里商场新楼盘的车位去化，能到20%就可以了。”

2万元的车位，难住开荒商

从供应的角度来看，难卖的车位成为开荒商们的“烫手山芋”。

曾几何时，车位是开荒商取得溢价的“利器”，而今却成为需要殷切放胆的“包袱”。有着跳跃20年地产从业教会的李巧玲传颂，地产火热的那些年，二线城市中枢区位的车位单价可以倨傲卖到小二十万元；而现今不少开荒商以致推出了“买房送车位”的促销技术，车位沦为“赠品”。

李巧玲与各地一线开荒商有着久了疏通。她了解到，现时新建住宅小区车位以地下车库为主，地下车库的建立其实是房地产投资里占比相对较大的一个门径——每平方米面积地库的刚性投资本钱至少是2300元，算下来实践上一个车位的建立本钱在7万—9万元，这意味着车位至少卖10万元才气回本。

卖不出去的车位，给开荒商带来了很大的压力，而降价实在成为去库存的最径直形势。

据李巧玲的实地走访，中部地区三线城市车位价钱浩荡在6万元傍边，更低线的县城在4万元傍边。而一些西北地区的小城市车位价钱以致低到了2万元，号称流血出售。

而折价赔钱出售，亦然开荒商为了“回血”不得不作念的决定。因为只消车位不开首，开荒商就要处事金额腾贵的科罚用度，同期还要承担时分荏苒带来的折旧贬值。

更何况，如若车位积压在开荒商手里，只会越来越难卖。“从住宅小区的人命周期来看，跟着时分推移实力业主会逐步搬离，再搬进来的客户实力一定会下落，进一步的销售只会愈加恶化。”张冰分析。

逆境在于，即便折价销售，情况也败坏乐不雅。按照李巧玲的不雅察，单价降到2万元的车位去化水平最多也不跳跃50%。

其实并不是开荒商适意建立“逾额”的车位，新建住宅小区的车位配比主要由当地的策略法例要求次第。

齐门经济买卖大学京津冀房地产议论院院长、培植赵秀池对中国新闻周刊解读，住房城乡建立部国度圭臬《住宅性能评定圭臬》（编号为GB/T50362-2022）次第，3A级住宅车位比要达到1:1，且不低于当地圭臬；2A级住宅车位比要达到1:0.6，且不低于当地圭臬；1A级住宅车位比要达到1:0.4，且不低于当地圭臬。这一次第旨在确保住宅建立能够提供豪阔的灵活车泊车位，得志住户泊车需求。

而具体到场地，圭臬可能会更高。“各地住建部门有不同的次第，比如山东淄博次第新址车位配比为1:1.5。开荒商会字据建立小区的层次安排车位比。高等住宅配比高些，低端住宅配比低些。”赵秀池进一步先容。

北京金诉讼师事务所主任讼师、北京法学会不动产法议论会理事王玉臣告诉中国新闻周刊，开荒商建立车位的数目配比一般会由商场需求、地皮出让时的规划打算条目、当地的策略等多个原因概括决定。

张冰不雅察，现时来看多地住建部门的车位规划打算比例大多在1:1傍边，但好多城市的车位比以致浩荡配到 1.2、1.5。即就是每户一个车位，这么的配比也处于超配状况。

车位去库存，仍在路上

而在房地产的深度调养阶段，多数的低线城市不祥并不需要如斯限制的车位供应。

张冰指出，“一刀切”的配比初志是好的，得志需求、提高品性。可是需求端也在不断变化，各地、各小区之间互异很大，情况多有不同。

“好多家庭莫得车，也有不少家庭有多套房，而况低线城市泊车的空间更多，路边等大众区域齐是选拔。从车位营销实践的角度看，如若单纯按照配比来作念车位规划打算，就不免导致车位多余的情况。”张冰说谈。

在多位受访东谈主士看来，均衡好供需联系，或将灵验改善当下车位难卖的商场场地。

王玉臣讼师指出，开荒商在开荒建立前期，在车位的规划打算瞎想上应该开脱“一刀切”的惯性，既要适当场地策略要求，又要充分探求商场的信得过需求。

“我合计在当今这个商场情况下，1:0.75的车位配比是合适的，以致1:0.6，能够很大程度上改善供过于求的场地。县城地产开荒利润陋劣，销售不利，以致还存在亏损的风险。减少车位，就能给企业缩小很大的投资本钱，既缩小处事，又提高去化。”李巧玲说谈。

值得珍惜的是，连年来场地政府也发布策略效用于促进车位去库存，推出了包括但不限于补贴优惠、促销履行、优化科罚等技术。

2024年10月，成齐市住房城乡建立局等5部门发布见知，将明确计税价钱圭臬，荧惑各区（市）县因地制宜，制定购买车位补贴策略，并优化科罚要领提高使用已矣。

2024年11月，乐山市住房城乡建立局和财政局勾通发布见知，在乐山市中区、乐山高新区畛域内，购买适当条目的未售车位（库），每个车位（库）补贴5000元。此前在乐山市本级畛域（含高新区）购买新建车位的购房主谈主可请求每个车位2000元的现款补贴。

同月，广州发布“车位与商品房可同步销售”的楼市新政——车位车库可以按次第与商品房销售同步实施。房地产开荒企业不得系缚销售，车位车库销售款项纳入商品房预售款专用账户监管。

策略发力以外，卖车位这门“生意”也需要全新的进化。李巧玲合计，关于开荒商而言，卖好车位这件事应该从建立车位之前就驱动。

第一是要“降本”，在得志圭表条目下减少地库的开挖，缩小车库层高，减少无谓要的空间挥霍。“刚需楼盘三米六七的层高，但好多表情会作念到四米二，其实是存在空间挥霍的，会加剧投资处事。”李巧玲说谈。

第二是要“增效”，在车位“挥霍”的营销逻辑下，应提高车库的附涨价值。李巧玲举了个例子，中部地区某楼盘车位价钱是14万元，而附进齐是6万元，但其去化率在90%以上。诀要就在于该楼盘作念好了地库好意思化与车主服务，地库造型好意思不雅且科罚风雅化，提高尊容感；科罚方还推出了专属于业主的廉价肤浅洗车服务，为业主大大检朴时分。

岂论如何，车位这类不一样的“挥霍”，需要迎来一场透彻的变化了。

参考良友：

《法拍房商场：2025年1—2月一拍成交占比反弹，折价率提高至75%，头部城市进展亮眼》，2025-03-13，中指议论院

作家：于盛梅

裁剪：余源

发布于：北京市