曾几何时，学区房在中国房地产市集号称 “别传” 般的存在。为了孩子能就读优质学校，享受更优质的评释资源，家长们不吝一掷令嫒，将其视为开启孩子好意思好畴昔的 “金钥匙”。

在好多城市，重心学校相近的老旧小区，只因身揣 “学区” 光环，房价便所有这个词飙升，远超同地段其他房产。

那些被划入学区边界的屋子，无论房龄多老、户型多短促、环境多嘈杂，齐不愁买家，以至时常一房难求，成为楼市里最硬气的 “硬通货”。

风浪突变

可如今，学区房市集急转直下，堕入了前所未有的窘境。就拿上海来说，依然备受追捧的梅园五街坊，那然而 “浦东最强学区房”，典型的老破小。

2020年12月，38.93平的户型成交价高达675万，均价17.3万/平，可到了2023年12月，一样户型却仅售486万，短短两年就跌去近200万，成交周期也从4天拉长到53天，房主还得连连降价。

闵行的 “欣慰花坛” 也没逃过这一劫，手脚依然的双学区房热点，2021年最高点时单价超9万，如今却跌到3万多，跌幅超60%，被戏称为 “上海首个跌幅超50%的学区”，广泛抛盘炫夸，房价雪崩。

北京的情况一样辞谢乐不雅，海淀区蜂鸟家园，对口中关村三小，2021年高点时43平一居室成交价近千万，到2024年挂牌价却跌到550万，3年跌去435万，跌幅达45%，几近腰斩；向阳区亚运村慧忠里，46平屋子2020年价钱490万，2024年5月成交仅328万，跌幅33.1%。

在深圳，八卦岭寝室曾因 “学区、拆迁” 光环，成交均价超14万/平，如今最新成交价却仅4万/平，一套27平房源总价仅113万，单价40415元/平。

不仅是这些一线城市，杭州、南京、厦门等城市的学区房也纷繁 “跳水”。

杭州上城区艮北新城板块的绿城杨柳郡，虽自带幼儿园和优质中小学，成交一直活跃，但价钱也扛不住了，2024年8月网签均价约4.3万/平，环比上月跌6%，只可 “以价换量”。

绿城杨柳郡

南京饱读楼区部分学区房，成交价比拟岑岭工夫也大幅下滑，依然一房难求，目下看房者寥寥，房主为了促成来去，不休镌汰情态价位。

依然被争抢的学区房，如今却靠近无东说念主问津、价钱暴跌的烦嚣局面，这远大的反差背后，究竟是哪些力量在鼓舞呢？

跌落 “神坛” 为哪般？

居住体验欠安

多数的学区房，齐位于年代久远的长幼区，承载着岁月的印迹。就拿上海黄浦区的市民新村小区来说，对口黄浦区第一梯队公办小学 —— 上外黄浦异邦语小学，房龄在1965至1985年，均为5-6层的楼梯房，房型接头紧凑，很少有南北通户型。

况兼居住属性很糟，远不如新兴住宅区的赋闲与方便。莫得地下泊车场，大地的车位少得轸恤，每天在小区里转来转去，根底不知说念停哪，早晚岑岭期，堵得离谱。

市民新村小区

老旧征战还存在不少问题，像墙体的掉皮、房屋的发霉、管说念的异味等等，详细问题的重叠，让东说念主难以居住。物业也不得力，从清洁保洁到要津维修，问题层见叠出。

除了一些老东说念主和出租客，业主基本不会入住。屋子最紧迫的等于居住属性，这点不成，学区光环再防备，诱导力也会大打扣头。

学区属性式微

前几年，学区房的价值不问可知，因它能保证孩子就读优质学校，当时普通学校和重心学校升学率能差上1倍以至更多，家长们当然争抢购买。

可比年来，评释战略苟且编削，多校划片、熟谙轮岗等举措纷繁落地。多校划片意味着孩子不一定能就近入读家门口的优质学校，连忙分拨结巴了学区房与优质学位的强关系。

多校划片

举例北京西城区，实行多校划片后，即便买了德胜学区的屋子，孩子也可能被分到其他学校。

况兼家长们的不雅念也在转换，越来越多的东说念观念志到，“师傅领进门，修行靠个东说念主”，得益好更多靠本人接力，多花几百万买学区房，不如参加资源培养孩子，学区房的学区属性冉冉阑珊。

投资价值缩水

一些地区履行 “6年一户” 战略，像上海部分区域，一朝孩子凭借学区房入学，学位六年内不会再次空出，下一个购入者即便高价买房，短期内孩子也无法就近入学，这对思正常交易学区房赚钱的投资者是千里重打击，学位流转受限，流动性变差。

更生东说念主口数目捏续下滑

从宏不雅东说念主口结构看，更生东说念主口数目捏续下滑，确认数据，寰宇大学能容纳约一千万名学生，而现时降生率仅九百万傍边，畴昔好多院校可能招生不及。

反应在基础评释上，入学东说念主数逐年减少，学校从愁生源太多变为愁生源不及，学区房需求下滑，投资诱导力当然大不如前。

畴昔路在何方？

生源身分愈发枢纽

跟着评释提高，生源质料对学校发展举足轻重。昔时学区房因聚会优质生源树扬名校口碑，如今局势转换，勤学区虽仍有一定生源上风，但家长愈发意志到，学校氛围仅仅外因，孩子本人接力与禀赋才是学业枢纽。

单靠学区房 “占坑”，不真贵培养，难保险孩子得益优异。新兴区域东说念主口流入带来广泛有后劲生源，部分新建学校凭借多元生源打造特点课程，引发学生多元潜能，冲击传统学区房名校地位，畴昔学校发展将更依赖生源全体质料与培养花样鼎新。

居住属性回首本位

屋子实践是居住地方，当学区房光环褪去，居住体验重回购房者视线。那些老旧短促、要津腐朽的学区房诱导力大减，兼具赋闲居住空间、完善配套与一定评释资源的屋子受嗜好。

像一些城市新兴区域打造的品性楼盘，相近配套幼儿园、小学，绿化优好意思、物业就业贴心，通勤方便，既慷慨居住赋闲需求，又为孩子成长提供细致环境，成为楼市新宠。

【本文来源@温义飞的急救财经视频内容】

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