回想2022年，中国产业地产迎来了新的机遇和挑战：“十四五”经营冉冉落地指点产业高质地发展，高新本事推动推动能源坐褥破钞式样绿色低碳变革。产业地产手脚我国区域经济和产业结构优化的载体，国度和地方政府出台了一系列当代能源体系经营、高新本事产业搭救引颈的关联政策，杰出“强化革命功能、搭救高水平科技自立自立”的发展干线，构建工业绿色低碳转型与工业赋能绿色发展互相促进、深度和会的当代化产业阵势。完善布局优化促进制造业有序调度，区域协同显耀增强。2022年产业用地关联政策执续更新不断深化，各地区相比上风充分阐扬，从而搭救构建以国内大轮回为主体、国表里洋双轮回互相促进的新发展阵势。2022年，工业用地推出力度小幅高涨，楼面均价保执旧年同期水平。2022年，工业用地推出、成交均小幅回暖，三四线城市普及尤为显着。2022年，工业用地成交楼面均价基本保执旧年同期水平、溢价率有所回落。企业在相助东体上更趋多元化，标杆企业加大行业布局。2022年，产业发展的要点是阻止质的冲破，企业聚焦于鸠合园区发展因素，构建完善的产业生态，服务区域高质地发展。为霸占产业发展红利以及普及姿色发展质地，产业地产运营商与多元主体相助，不断相助深度，进而普及姿色发展水平。
政策环境：“十四五”经营落地，传统产业和新兴产业“双搭救”产业地产手脚我国区域经济和产业结构优化的载体，2022年国度和地方政府出台了一系列当代能源体系经营、高新本事产业搭救引颈的关联政策，一方面杰出“强化革命功能、搭救高水平科技自立自立”的发展干线，另一方面构建工业绿色低碳转型与工业赋能绿色发展互相促进、深度和会的当代化产业阵势。
1、“十四五”经营：大数据产业、制造业数字化转型等成为发展标的加速推动制造业数字化转型，完善大数据产业发展。跟着互联网、信息本事的高速发展，中国经济也渐渐步入数字经济时间。党的二十大讲述提议“加速发展数字经济”。12月，《中共中央国务院对于构建数据基础轨制更好阐扬数据因素作用的见识》（即“数据二十条”）发布，不错视作中央在施行层面为数字经济的发展指明标的。从各省出台的“十四五”经营来看，大数据产业、制造业数字化转型等成为产业发展的主要标的。
表：2022年大数据产业、制造业数字化转型关联政策
产业地产研究：https://www.cih-index.com/ 2、区域支执：坚执协同联动，促进各类因素合理流动和高效结合2022年1月，工业和信息化部印发《对于促进制造业有序调度的率领见识》，明确到2025年，产业调度政策环境愈加完善，中西部、东北地区说合产业调度智商显耀普及，各地区相比上风充分阐扬，存身国内大轮回眩惑全球资源因素上风显耀普及，制造业布局进一步优化、区域协同显耀增强。围绕鼓舞产业国内梯度调度，《见识》明确指点奇迹密集型产业要点向中西部劳能源丰富、区位交通便利地区调度。促进本事密集型产业向中西部和东北地区中心城市、省域副中心城市等革命因素丰富、产业基础丰足地区调度。区域：饱读动极端类型地区说合发展特色产业，推动中心城市和城市群高质地说合产业调度。
山东半岛城市群：革命自立已毕新朝上，协谐和会塑成新阵势。1月，山东印发《山东半岛城市群发展经营（2021－2035年）》，到2025年山东半岛城市群栽植获得新进展、展现新步地，革命自立已毕新朝上，研发经费干涉年均增长达到9.3%驾驭，形成一批具有全球影响力的产业集群、领航型企业和盛名品牌。
长江中游城市群：强化齐市圈带动作用，优化城市群空间阵势。3月，国度发展改变委公布《长江中游城市群发展“十四五”实施决策》。决策指出长江中游城市群发展要推动高质地发展，坚执协同联动、共建分享，彰显江西、湖北、湖南三省上风和特色，以培育发展当代化齐市圈为引颈，优化多中心收集化城市群结构，普及详尽承载智商，在世界调处大商场中阐扬空间要道作用，打造长江经济带发展和中部地区崛起的进犯搭救、世界高质地发展的进犯增长极、具有外洋影响力的进犯城市群。
长江三角洲城市群：推动区域群众资源来往一体化发展建成具有全球影响力的科技革命高地。3月，发改委发布《对于推动长江三角洲区域群众资源来往一体化发展的见识》，推动长三角三省一市群众资源来往一体化，是长三角区域一体化发展策略的进犯构成部分，成心于进一步深化实施区域协调发展策略，充分阐扬各地相比上风，促进各类因素合理流动和高效结合；成心于普及区域群众资源来往平台整合分享水平，为世界范围改变积存有益教训；成心于进一步取销商场隐性门槛和行政壁垒，加速构建世界调处大商场。
平原城市群：阐扬对西北地区高质地发展引颈作用和向西开放的策略搭救作用。7月，发改委发布《关中平原城市群栽植“十四五”实施决策》，要求以西安齐市圈栽植为要害牵引，以改变革命和扩怒放放为根底能源，以生态栽植和文化传承为杰出特色，以健全一体化发展体制机制为进犯保险，普及东说念主口和经济鸠合智商，增强城市群详尽实力和举座竞争力，更好阐扬对西北地区高质地发展的进犯引颈作用和我国向西开放的策略搭救作用。
北部湾城市群：构建“一带一说念”有机说合的家数要道和内陆开放型经济高地。4月，国务院印发《北部湾城市群栽植“十四五”实施决策》，以西部陆海新通说念为依托，深度对接长江经济带发展、粤港澳大湾区栽植等紧要策略，协同鼓舞海南开脱贸易港栽植，融入共建“一带一说念”，积极拓展全场合开放相助，清闲发展向海经济，加速栽植蓝色海湾城市群，在推动城市群高质地发展上闯出新门路，在服务和融入新发展阵势上展现新手脚，在推动绿色发展上迈出新步调，在爱戴边陲海疆精真金不怕火上彰显新担当。
3、关爱点：工业绿色低碳转型成大趋势，物流地产高质地发展· 绿色低碳特色园区：加速推动数字产业绿色低碳发展，推动数字本事赋能行业绿色化转型
继“十四五”发展经营出台之后，中央及地方各层面不断加速对当代能源体系、国度高新本事产业开辟区发展的经营部署和落地。3月22日，发改委印发《“十四五”当代能源体系经营》的见告，该经营主要进展我国能源发展方针、主要主义和任务举措，是“十四五”时间加速构建当代能源体系、推动能源高质地发展的总体蓝图和步履摘要。从各省出台的“十四五”经营来看，工业绿色低碳转型，构建绿色低碳特色园区成为产业发展的主要标的。
表：2022年中央及各省出台的绿色低碳转型经营
产业地产研究：https://www.cih-index.com/· 物流：政策助力构建当代详尽交通运载体系，完善“通说念+要道+收集”的当代物流运转体系
比年来，物流行业发展得到中央及的各级政府的清闲支执，国务院及交通运载部等各政府部门均发布物流业关联政策文献，从表率当代化高质地国度公路网、革命服务模式，健全运载监管体系等方面，加速推动物流高质地发展。1月，国务院发布《“十四五”当代详尽交通运载体系发展经营》，到2025年，详尽交通运载基本已毕一体化和会发展，智能化、绿色化获得实质性冲破，详尽智商、服务品性、运转后果和举座效益显耀普及，交通运载发展向世界一活水平迈进。《经营》以加速栽植交通强国为主义，统筹发展和安全，完善结构优化、一体说合的设施收集，扩大各类化高品性的服务供给，培育革命驱动、和会高效的发展动能，强化绿色安全、开放相助的发展模式，构建当代详尽交通运载体系，为全面栽植社会主义当代化国度提供策略搭救。国度通过出台一系列政策，饱读动建成“通说念+要道+收集”的当代物流运转体系，加速要点规模物流发展、推动物流革命升级、完善物流服务体系、强化经营实施保险。异日，跟着政策经营落实奏效，物流产业在加速构建大轮回、双轮回新阵势，鼓舞物流高质地发展与产业革命和会的作用将不断加强，更好服务于国度策略与区域经济发展。
图：《“十四五”当代详尽交通运载体系发展经营》主要任务
贵府来源：中指研究院详尽整理 商场特征：企业相助更趋多元，公募REITs破百亿 1、地皮：推地力度小幅上升，楼面均价保执旧年同期水平2022年，工业用地推地力度高涨，推出、成交均上升。2022年，世界300城共推出工业用地经兴修筑面积11.32亿平淡米，同比上升13.8%；共成交工业用地10.43亿平淡米，同比上升16.8%，推出和成交较旧年均有小幅高涨。从地皮占比来看，2013-2022年，世界300城工业用地成交经兴修筑面积占各类用地总成交面积的比例总体呈前增后稳的态势，自2016年到达阶段高点后，出现小幅下落，2018年再次回升至近7年高位，2019年小幅下过期，2020以来执续回升，2022年工业用地成交占比普及至55%。
2022年，工业用地楼面均价基本保执旧年同期水平、溢价率小幅下落。其中楼面均价为286元/㎡，同比下落0.01%，基本保执旧年同期水平；溢价率为1.83%，较2021年小幅下落0.18个百分点；地皮出让金为3028亿元，同比增长15.9%。
图：2013-2022年世界300城工业用地推出、成交及成交占比情况
贵府来源：中指研究院详尽整理
产业地产研究：https://www.cih-index.com/ 2、企业：企业在相助东体上更趋多元化，标杆企业加大行业布局产业地产运营商与龙头企业相助：量身定制产业发展空间，执续增强产业发展智商。产业地产运营商与产业龙头企业相助，一方面不错阐扬龙头企业招商拉动作用，已毕产业链高下流企业结合发展；另一方面不错打造适应特定行业和企业发展特色的园区环境和服务体系，普及产业地产运营质地。
产业地产运营商与研究所相助：上风互补，深挖产业发展后劲。产业地产运营商通过与研究所相助，一方面普及本身的研究团队业务水平，执续追踪产业发展趋势，打造专科级产业研究智商，另一方面通过高品性空间的打造引入优质科创企业，已毕实体产业与科研院所本事资源的产学研对接。
产业地产运营商与政府平台相助：深挖产业发展后劲，草创行业发展新阵势。对于专科的产业地产运营商来说，在园区运筹帷幄、开辟、栽植、运营方面的教训及世界的产业资源具有竞争上风，通过与政府平台革命相助模式已毕产业生态、运营服务、区域布局等法子互补式发展，弥补相助两边各自短板，形成“1+1>2”的发展合力。产业地产运营商与政府相助，打造愈加健全完善的革命生态体系和产业服务体系，形成产业生态与区域发展生态共生，城市功能与产业功能共融的新态势，已毕区域产业的高质地发展。
标杆企业不断加大姿色布局，以霸占行业发展先机。跟着我国经济增速换挡，下行压力有所加大，多项经济研究承受一定压力，产业地产企业围绕产业转型升级聚焦运营，以提供专科化、商场化的服务平台为基础进行延展，部分标杆房企不断加大姿色布局，以霸占行业发展先机。
图：相助内容更趋多元
贵府来源：中指研究院详尽整理
3、行业聚焦：公募REITs破百亿，轻钞票运营迎新发展阵势· 融资：公募REITs破百亿，产业园区已成为公募REITs要点刊行对象
产业园区已成为基础设施REITs试点的进犯构成部分。一方面，产业园区钞票主要包含以工业用地或科研用地为载体的研发楼、程序厂房、孵化器等承载着较高的科技革命价值和经济价值，频繁具有产权明晰、收益褂讪、具备升值后劲等上风，与我国试点基础设施REITs家具的特征非常契合。另一方面，产业园区底层钞票具有限度体量大、订价逻辑明晰的特色，具备REITs家具执续作念大作念强的商场条款。2022年以来，先后有4只的产业园类公募REITs上市，诀别为临港革命产业园REIT、上海东久REIT、合肥高新REIT、和达高科REIT。产业园REITs将扩容至8只，召募资金超百亿元。
表：2022年上市产业园REITs
贵府来源：招募说明书，中指研究院详尽整理
产业地产研究：https://www.cih-index.com/· 轻钞票运营：后疫情时间轻钞票运营带动高质地发展
2022年新冠疫情对产业地产，特出是产业园区的物业供应、投资申报、产业监管与运营等方面形成多维度的产业地产开辟落潮。尤其在供给层面，一是要点中枢城市产业用地的供应方面越来越稀缺，二是对产业地产投资运营企业来说，姿色对政府经营、城市更新，包括对产值税收多元化的要求也有所增多。在此基础上，以全周期轻钞票运营为代表的贸易运营模式冉冉成为商场的新贵，这类模式的特色是通过构建各类的产业生态及延迟的服务打造共同合力的职责机制从良友毕产业地产运营商、产业方和政府三者的共赢。 趋势臆测：完善政策支执，科技革命引颈高质地发展 1、政策：加强改进用地供应料理，优化地皮供应程序从当今国度和地方政府出台的政策来看，主要目的在于深化工业用地姓“工”骨子，进一步强化工业地、产业园区的服务属性，旨在提高地皮独揽后果，普及产业发展质地。异日，将会有更多的城市出台关联政策，以提质增效为中枢，表率产业用地，确保地用在适应当地发展的产业上，加强表率化料理提高竖立后果。这就要求产业地产运营商需不断普及姿色运营管明智商，普及产业招商质地，以增强企业竞争力。
2、布局：效用保险产业发展空间，开展本事革命布局为了支执产业发展，从中央到地方接踵出台政策，效用保险产业发展空间。国度层面，商务部等10部门发文效用贬责国度级经开区、制造业发展所需资金、地皮、东说念主才等资源因素瓶颈制约。当然资源部印发《对于完善工业用地供应政策支执实体经济发展的见告》。地方层面，各地方显着加大对制造业的疼爱进度，多个城市研究纷繁把“工业立市”、“产业强市”、“制造强市”等定为城市发展经营的一部分。与制造产业赶快发展相对应的是加速数字化转型，传统制造业与数字本事加速和会从而搭救高质地发展。通过聚力培育产业链群引颈产业发展，清闲实施“四化平台”赋能产业、服务企业专项步履，以数字化转型、收集化协同、智能化改良、绿色化普及为旅途，阐扬平台作用，推动新一轮工业企业本事改良。异日跟着由高速增长阶段转向高质地发展阶段，革命手脚第一能源，企业应聚焦于自主革命智商的执续普及，结合区域政策支执，执续进行业务结构和家具结构的优化，从良友毕高质地增长。
3、企业：多方相助持续强化，加速走向“存量运营”时间2022年，产业发展的要点是阻止质的冲破，企业聚焦于鸠合园区发展因素，构建完善的产业生态，服务区域高质地发展。相助成为企业深化布局产业地产的主流，但在相助内涵上有进一步的深化，房企愈加阻止搭伙专科规模的龙头企业。在已有产业方面，企业通过与行业龙头企业相助的式样，来执续增强其产业运营智商。对于尚未布局或薄弱的的产业板块，企业借助行业龙头企业上风，来完善其产业布局。同期，2022年11月国务院办公厅发布《对于进一步周转存量钞票扩大灵验投资的见识》，见识提议要灵验周转存量钞票，形成存量钞票和新增投资的良性轮回，从而普及基础设施运营料理水平、拓宽社会投资渠说念、合理扩大灵验投资以及镌汰政府债务风险、镌汰企业欠债水平。异日，推动基础设施规模不动产投资信赖基金（REITs）、政府和社会老本相助（PPP），探索促进周转存量和改扩建有机结合，以及挖掘闲置低效钞票价值将是政府和企业在2023年的主要聚焦标的。一方面，跟着公募REITs的扩容，围绕区域策略产业打造优质产业载体，通过周转存量钞票为区域产业带来新发展动能将会有更多企业参与其中。另一方面，臆测更多企业将冉冉转型轻钞票运营服务商，为政府提供招商引资、详尽运营与营销实行等服务，为企业提供选址、代建、物业、投融资研究等服务。
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政策解读：
求是刊文，总通知谈地产：风雅房地产业激勉系统性风险！
https://www.cih-index.com/report/detail/52471.html
中国房地产政策追踪讲述（2023年1月）
https://www.cih-index.com/report/detail/51960.html
住建部：2023年房地产职责这样干！
https://www.cih-index.com/report/detail/51787.html
央行发声全场合支执房地产
https://www.cih-index.com/report/detail/51695.html
2022年中国房地产政策盘货
https://www.cih-index.com/report/detail/51514.html
企业研究：
2023年1月产业地产商场月度讲述
https://www.cih-index.com/report/detail/52247.html
2023年1月中国房地产企业销售功绩排名榜
https://www.cih-index.com/report/detail/51958.html
2023年1月世界房地产企业拿地TOP100排名榜
https://www.cih-index.com/report/detail/51963.html
中国房地产企业融资监测月报-2023年1月
https://www.cih-index.com/report/detail/52325.html
文旅产业的新机遇来了
https://www.cih-index.com/report/detail/51943.html
房地产商场：
中国房地产商场月报2023年01月
https://www.cih-index.com/report/detail/52240.html
中国300城市地皮商场来往谍报（2023年1月）
https://www.cih-index.com/report/detail/52208.html
中国房地产商场周报2023年第07周（2.06-2.12）
https://www.cih-index.com/report/detail/52415.html
指数研究：
中国房地产指数系统百城价钱指数讲述（2023年1月）
https://www.cih-index.com/report/detail/51961.html
2023年1月十大城市二手房房价舆图
https://www.cih-index.com/report/detail/52445.html
物业研究：
中国物业料理行业 2022 年度总结与 2023 年度臆测
https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html
2022年中国物业服务价钱指数研究讲述
https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html
2022中国物业服务上市公司ESG测评研究讲述
https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html
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●4万+房地产讲述逐日更新，涵盖住宅商场、房企研究、地皮商场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多规模；
●2300个城市地产数据、225万宗地皮的推出成交信息、40万个住宅姿色和5万栋商用物业的来往数据；
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●京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等中枢城市群集会供地、地皮拍卖快讯。
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